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市场持续降温:房企逼近支撑极限 本轮拐点隐现

2011-8-6 10:19:00   浏览()  
随着下半年调控趋紧定调,“拐点论”卷土重来,这次似乎是真的。

  全国多个区域的代表性楼市出现突变预兆,惠州碧桂园·十里银滩大幅降价促销,北京大量开发商在售项目成交签约率低于30%,深圳、南京、重庆等地龙头企业加大优惠。值得注意的是,地方调控也在逐步加大筹码,如机构预计上海新出台的补税购房禁令最多致四成买家暂缓购房,这样的情况下半年或将愈演愈烈。

  从去年初至今接连不断、持续加码的房地产调控,众多房企至今已经苦苦支撑了一年半之久,“对大多数企业而言,已经临近他们坚持的极限了,一旦超越极限,也就是拐点来临之时。”上海某逾期交房楼盘的一位负责人士坦言。

  住建部政策研究中心副主任秦虹近日在公开场合表示,下半年市场复杂,企业应该思考转型和升级,开发企业积极寻求转型应是当务之急。

  市场持续降温

  据了解,近期楼市热点降温最迅速的,当属高铁概念。7月23日温州动车事故发生后,昆山楼市成交量迅速出现10%左右下跌。此前昆山楼市曾连续两周成交量环比增10%以上。

  在不少业内人士看来,如果说动车事故提前戳破楼市高铁热泡沫具有偶然性,但京沪高铁沿线城市持续两三年的高铁升温风险已然很大,也是不争的事实。近期京沪高铁沿线多个城市楼市开始降温,动车事故本身的影响只是表面因素,市场长期过热才是主要原因。

  高铁外,还有更多楼市往日的风光不再。豪宅首当其冲。上海搜房网数据监控中心统计,尽管上周上海市顶级豪宅市场成交有所放量,但均价50000元/平以上的豪宅仅签约0.9万平,环比下跌了25.8%。上半年,上海豪宅行情惨淡,大量豪宅楼盘长期成交量低位徘徊,更有不少项目连续零成交,这种尴尬局面并无改善的迹象。

  在北京,有统计显示,2011年的入市项目,中小房企和大型房企的签约率分别为28.5%和55.5%,截至7月31日,成交率低于30%的项目数为41个,其中中小房企占24个。截至目前,北京市中小房企积压库存量约为6.9万套,以每月可成交约2500套计,在不增加新入市项目的情况下,中小房企需要28个月才能完成现有库存的销售。

  地方政府新近出台的调控新政继续影响着市场走向。21世纪不动产上海锐丰年家浜路店分行经理俞俊表示,因板块内150万以下的低总价房源分布广泛,且周边生活配套亦较为齐全,外省市群体的购房行为较为集中,上门刚需购房者中近半为外省市人员。但自上周补税购房的禁令公布以后,该分行近期带看的客户有四成左右暂缓购房,其中受到禁令冲击短期无法购买的约占一成。

  从目前的趋势看,下半年,随着限购的扩容和各地保障房的推进,区域楼市的质变临界点正在一点点迫近。

  房企支撑极限逼近

  拐点是否真实来临,关键因素之一在于企业是否还挺得住。

  4月份以来,陆续有开发商促销,但大多数开发商还在咬牙坚持,至7月,在新调控政策压力下,多家典型企业率先大幅度大面积降价,对当地市场起到了带动效应。从8月开始,这种调价的影响有可能进一步扩大,而万科、碧桂园、龙湖等企业的7月表现,有可能是打响房价下调的“发令枪”。

  深圳、南京、重庆等地龙头企业正率先加大优惠。“这三个城市的龙头企业率先大范围调价,第一是跟城市背景有关,第二,跟企业的战略举措有较大关系。”中房信分析师指出,近期以万科、龙湖为首的多项目联动促销,对当地市场有风向标的作用。

  新一轮降价促销的背后,支撑了一年半之久的房地产企业,面临的压力仍在进一步加重,丝毫未见减轻。这一点,在国际评级机构对中国房地产上市公司的评级和担忧中可见一斑。

  8月1日,标准普尔评级服务宣布,将沿海家园的长期企业信用评级从“B”下调至“B-”,并将其大中华区信用评级从“cnB+下调至“cnB-”,企业信用评级的展望为负面。

  标普预计,沿海家园的财务风险状况杠杆率较高,料未来两年的杠杆比率仍将处于高位。因沿海家园的主要项目集中在已实施限购政策的城市,如北京、上海和大连,预计未来一到两年其合约销售金额将下降。

  这样的公司状况判断,在分析机构对中国房地产上市企业的最新评级中具有代表性,国际机构对中国房企的坚持极限表现出日趋加重的担忧。

  根据央行公布的2011年上半年金融机构贷款投向统计报告,上半年房地产开发贷款新增2098亿元,同比少增2325亿元,同比剧减53%。而企业自筹资金16463亿元,同比增长32.7%。问题是,随着有关部门对房地产信托等融资渠道日渐收紧,下半年房企自筹资金的前景同样令人担忧。

  “上海新盘数量锐减四成,8月楼市难有作为。”汉宇地产在其报告中分析,截止到目前,上海楼市住宅存量面积为766万平方米,并且市场供大于求状态始终未被打破,随着可售房源日益增多,将进一步加剧开发商资金链紧张的现状。

  变数太多 走为上策?

  土地层面的拐点同样有所表现。国土资源部下属机构中国土地勘测规划院8月1日发布调查显示,各种调控措施的作用和影响力已在一线城市逐步显现,导致开发商的拿地热情和意愿有所降低。

  土地市场的表现,直接暴露了众多房企的“去意”。

  中国指数研究院的数据显示,2011年1—7月,全国130个城市住宅用地共成交1.89亿平方米,同比下降10.4%(2010年全年增长31%)。7月住宅和商办用地成交量环比降幅分别达到33.9%、47.3%。全国130个城市招拍挂市场共推出住宅用地2.3亿平方米,同比下降13.7%,计划完成率仅为30%。

  “下半年政策面不确定因素仍在,抓紧机会快卖房应是不二选择。”中房信分析师杨晨青直言,如果站在开发商的角度来看,虽然当前身处一个调控政策的相对空档期,且从近期各重点城市的市场表现来看,成交量也已企稳回升,但对于未来市场的走势,不宜过于乐观,调控周期还远未走到尽头。在当前这样的时间点上,抓紧市场出现的阶段性机遇,加快销售回款,是最稳妥的选择。

  中房信分析师薛建雄认为,部分房价上涨过快的二、三线城市,如果实施限购等严厉政策的话,对于开发企业的打击将是沉重的。届时,在一、二线城市成交量双双走低的销售压力下,开发商会加大新房供应,或将通过降价以求以价换量,隐藏的市场拐点也许会突然爆发。

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